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中国房企未来生长之路--新加坡REITs模式履历

来源:-   发布时间:2019-06-12 11:49:13

  轻资产扩张是新加坡房企的主要特点。“私募基金+REITs”的双基金模式是凯德轻资产扩张的关键,通过私募基金孵化早期项目,成熟后向REITs注入,实现低杠杆的稳健增长。本文从发展历程、业务模式、经营特点全方面解析轻装上阵的新加坡龙头房企。


  新加坡最具代表性的房企是凯德集团,目前拥有5只上市REITs。凯德集团是亚洲最大的房地产公司之一,2000年在新加坡上市,截至2019年一季度,拥有及管理的资产总值超过4700亿人民币。集团经营的房地产业态多元,包括商业综合体、购物中心、服务公寓、酒店、长租公寓、办公楼、住宅等,公司同

时是一家成熟资产管理公司,管理5只REITs和17只房地产私募基金。2019年集团项目分布于全球30多个国家的180多个城市,以新加坡和中国为核心市场,并不断开拓印尼、越南、欧洲、美国等市场。公司目前拥有在新加坡和马来西亚上市的5只REITs,包括凯德商用信托、凯德商务产业信托、雅诗阁公寓信托、凯德商用中国信托、凯德商用马来西亚信托。


  从发展历程上看,凯德经历了从重资产向轻资产、从开发商到基金管理人的转变。


  2002年以前,凯德采取重资产经营模式,角色为开发商。2010年10月,凯德由百腾置地和发展置地合并组建而成,总资产达到180亿新元,成为东南亚最大的房企。目前凯德集团的第一大股东为淡马锡,2018年末持股比例40.4%,原第二大股东星展银行逐步退出,国际投资机构进入,目前第二大股东为花旗银行,持股比例14.9%。成立初期,公司从事传统的房地产开发和投资业务,包括商业物业出租、住宅开发、服务式公寓、酒店运营等,其中住宅开发收入占比最高,2001年占61.0%,其次是商业物业出租,占比18.4%。传统模式下公司背负沉重负债,2001年有息负债达到90.6亿新元,净负债率达87%。2001年公司利息费用达4.3亿新元,对利润产生大幅侵蚀,当年亏损2.8亿新元,ROA仅1.6%。2001年公司提出轻资产转型战略。2001年10月成立凯德金融推动转型,当年公司酝酿发行第一只REITs凯德商用信托,但因制度环境尚不成熟,叠加公众对REITs认可度不高,发行失败


  2002年以后,凯德转型为轻资产模式,角色为开发商+基金经理。1999年以后,新加坡政府通过立法奠定了REITs的法律框架,并在税收方面给予REITs大量优惠,包括避免双重征税、允许公积金投资REITs、国内外个人投资者持有REITs获取的分红免税、外国公司在新加坡投资REITs享受优惠税率等。此外政府逐步放宽对REITs的监管,2003年金管局将S-REITs贷款比率从25%提高到35%,获得A评级的S-REITs负债比率最高可到60%;2005年修订《财产信托指南》,允许REITs在持有资产时,可以拥有部分股权,而不必拥有全部股权;允许REITs从事房地产开发以及投资未完工房地产等。

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